自2009年底以來(lái)，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大背景影響，物業(yè)稅一度被熱議。近日，有專家稱北京商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)具備物業(yè)稅征收條件，使物業(yè)稅再度受到關(guān)注。物業(yè)稅到底是一個(gè)什么樣的稅種？其征收會(huì)給老百姓帶來(lái)什么影響？能不能影響房?jī)r(jià)？記者采訪了海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授王毅武、知名房地產(chǎn)經(jīng)理人陳真誠(chéng)。

    記者：物業(yè)稅是一個(gè)什么樣的稅種？

    陳真誠(chéng)：物業(yè)稅從理論上說(shuō)是一種財(cái)產(chǎn)稅，又稱為“不動(dòng)產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收，主要是針對(duì)土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種。物業(yè)稅的征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，國(guó)民、機(jī)構(gòu)持有房屋、土地要交稅，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。我國(guó)迄今為止還未開(kāi)征過(guò)物業(yè)稅。

    記者：國(guó)外物業(yè)稅是如何征收的？

    王毅武：國(guó)外物業(yè)稅的征收有兩種方式，一種是采取累進(jìn)制，即擁有物業(yè)越多，征收的稅額也就越多，稅率也越高。打個(gè)比方，如果一個(gè)人有3套房，可能會(huì)征收2%的物業(yè)稅，4套房則征收8%的物業(yè)稅，10套房則征收20%的稅。另外一種則是單純的稅，額度有一定的限度。總之，每個(gè)國(guó)家都根據(jù)自己的國(guó)情有不同的征收方式，但目的都是為了避免貧富差距過(guò)大，類(lèi)似遺產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅，主要是針對(duì)富人征收。

    陳真誠(chéng)：國(guó)際上開(kāi)征物業(yè)稅的通用做法是，將購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)一次性支付的成本，轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟衅谝远愂盏男问街鹉曛Ц�，并根�?jù)市場(chǎng)情況和政府意志針對(duì)不同的物業(yè)所處的出租、閑置等情況制訂稅率。在一些國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)保有稅的名稱也不盡相同，在奧地利、波蘭等國(guó)家叫“不動(dòng)產(chǎn)稅”，在德國(guó)、美國(guó)、智利叫“財(cái)產(chǎn)稅”，在新西蘭、英國(guó)、馬來(lái)西亞等國(guó)家叫“地方稅”或“差餉”，在中國(guó)香港則直接稱“物業(yè)稅”。

    記者：為什么要開(kāi)征物業(yè)稅？

    王毅武：從最終目的上來(lái)講，主要是為了調(diào)節(jié)兩極差距。對(duì)物業(yè)較多的富人征稅，用這部分收入來(lái)對(duì)社會(huì)做貢獻(xiàn)。

    陳真誠(chéng)：一直以來(lái)，房地產(chǎn)稅收都集中在土地與房屋的交易環(huán)節(jié)。購(gòu)房者的總支出中，包含了土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、增值稅、房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)。這些稅費(fèi)計(jì)算復(fù)雜，征收難度較大，不僅給稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管工作帶來(lái)了麻煩，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，容易造成房?jī)r(jià)虛高。如果開(kāi)征物業(yè)稅，現(xiàn)行的土地、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)將隨之整合直至取消，高房?jī)r(jià)就可能降下來(lái)。開(kāi)征物業(yè)稅將涉及到幾乎所有家庭的利益，尤其對(duì)大量持有房屋、土地等財(cái)產(chǎn)的家庭或機(jī)構(gòu)的影響很大。

    記者：物業(yè)稅的開(kāi)征能影響房?jī)r(jià)嗎？

    王毅武：物業(yè)稅的征收會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有影響，但不會(huì)太大，因?yàn)槲飿I(yè)稅的征收主要是針對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)，不會(huì)直接影響房?jī)r(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)主要是間接影響。

    陳真誠(chéng)：從理論上說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅，擁有土地、房屋資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)由一次性買(mǎi)入承擔(dān)轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期承擔(dān)，無(wú)疑將減少銷(xiāo)售等階段的成本，增加持有、使用、經(jīng)營(yíng)土地、房屋的成本及其可變風(fēng)險(xiǎn)，其最直接的結(jié)果便是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房屋在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)的房?jī)r(jià)下降，而未來(lái)持有成本上升。由于未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期下降、未來(lái)持有成本預(yù)期上升，就將對(duì)因擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而提前釋放的自住性需求，追求大戶型等改善性自住需求，尤其為贏利而購(gòu)房的投資投機(jī)性需求形成一定的抑制作用。物業(yè)稅開(kāi)征以后，投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)需要額外繳稅因而增加成本，房地產(chǎn)投資投機(jī)的收益將大幅縮水，最終將逼迫投資購(gòu)房者尤其是炒房者大為減少，甚至?xí)S之離場(chǎng)。已經(jīng)購(gòu)房者也將被迫盡快出貨，甚至降價(jià)出售。這樣，物業(yè)稅就可能成為倒逼房?jī)r(jià)下降的最有力的武器。

    記者：為什么不少專家建議物業(yè)稅先在商業(yè)地產(chǎn)征收？

    王毅武：因?yàn)槲飿I(yè)稅不能一刀切，如果全面覆蓋，會(huì)直接造成普通老百姓負(fù)擔(dān)加重。此外，由于目前信息還不夠透明，比如官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度尚未確定，這將導(dǎo)致部分物業(yè)的物業(yè)稅無(wú)法征收，因此，物業(yè)稅的征收應(yīng)該一步一步來(lái)，不能一步到位，以免出現(xiàn)政策出臺(tái)后卻無(wú)法落實(shí)的情況。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)先征收物業(yè)稅是比較好的建議，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)帶有經(jīng)營(yíng)性，且不直接涉及老百姓。

    陳真誠(chéng)：由于物業(yè)稅征收對(duì)象廣泛，涉及面廣，涉稅金額巨大，為了不至于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成過(guò)大沖擊，早期可以從土地、商業(yè)地產(chǎn)、機(jī)構(gòu)持有物業(yè)開(kāi)征，然后將征稅對(duì)象擴(kuò)大到個(gè)人住宅領(lǐng)域，進(jìn)而逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)所有房產(chǎn)開(kāi)征。尤其是以盈利為目的的商業(yè)地產(chǎn)、出租物業(yè)、空置物業(yè)以及人均超過(guò)30平方米的大面積住宅如別墅豪宅等應(yīng)成為征收重點(diǎn)。

    記者：物業(yè)稅開(kāi)征的阻力在哪里？

    陳真誠(chéng)：開(kāi)征物業(yè)稅面臨的阻力首先是難以得到地方政府和相關(guān)行業(yè)部門(mén)的支持。其次面臨來(lái)自現(xiàn)有財(cái)稅體制、經(jīng)驗(yàn)不足、工作量大和避免市場(chǎng)沖擊過(guò)大等問(wèn)題的限制。同時(shí)還來(lái)自購(gòu)房者、主要是投資投機(jī)性購(gòu)房者和擁有多套或大面積住房的購(gòu)房者。由于稅收的立法權(quán)集中在中央，作為一種新稅種，須由全國(guó)人大常委會(huì)立法來(lái)決定相關(guān)開(kāi)征事宜。

    記者：什么時(shí)機(jī)征收物業(yè)稅比較合適？

    王毅武：首先是信息要透明和公開(kāi)，其次體制和機(jī)制要比較完善，此外納稅人的素質(zhì)要比較高，能夠把納稅作為一種義務(wù)自覺(jué)完成。