一邊是部分樓盤開盤即售罄的火爆場面，一邊是不少項目的高退房率。自今年一季度樓市迎來小陽春以來，退房現(xiàn)象就如影隨形，樓市的“冷熱反差”，觸動著購房者敏感的神經(jīng)。記者發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)全國有十大“假按揭”城市。這些城市，“假按揭”都不是一時現(xiàn)象，有的2003年就已經(jīng)出現(xiàn)，成一個常態(tài)現(xiàn)象了。
NO.1 杭州：開發(fā)商自賣自買1.17億元
5月杭州商品房的銷售超過歷史最高點，月銷量突破1萬套的大關(guān)。市場的好轉(zhuǎn)，讓開發(fā)商逐利的本性再度暴露無遺，開發(fā)商見風(fēng)漲價現(xiàn)象再現(xiàn)。而在這個噪動的當(dāng)口，杭州透明售房網(wǎng)上顯示的退房潮洶涌。6筆1.17億元的退房大單，與樓市的冒進形成強烈反差。
據(jù)查，杭州6筆退房大單的原購買人竟為樓盤投資方。開發(fā)商是在自賣自買，炒高樓盤價格。
5月中旬，某樓盤一套7000元/平方米左右的房子，幾天后漲到8500元/平方米。開發(fā)商敢于大膽提價的原因是，杭州樓市的銷量不斷創(chuàng)新高。5月份，杭州主城區(qū)商品房(不含經(jīng)濟適用房)已成交10072套。在此之前，杭州單月最高成交記錄是2007年6月創(chuàng)下的6465套。
伴隨著火爆而來的卻是退房“大單”頻現(xiàn)。5月28日，杭州6筆大單被揭發(fā)出來，這幾筆大單涉及的購房人多是原開發(fā)商合作單位。而整個5月份，杭州透明售房網(wǎng)上顯示的退房記錄為135套，是今年以來最多的一個月。杭州房管部門估計，明顯屬于開發(fā)商自賣自買以后的退房金額，至少在1億元左右。
實際上，杭州透明售房網(wǎng)上，近年來杭州一直都有退房事件發(fā)生，但像這種投資方退房的大單比較少。而這些大單退房的時間又都是在5月杭州樓市銷售高峰期出現(xiàn)。
據(jù)杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，在2006年的時候，杭州也出現(xiàn)過這樣的退房潮。因為房地產(chǎn)商的資金緊張，而開發(fā)商不得不采取一些非常手法，獲取銀行信貸。當(dāng)時該人士在杭州透明售房網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)退房的人中有自己朋友的名字，一問才知道是被公司“強迫買房”。
這種手法是開發(fā)商假按揭的操作手法。首先，開發(fā)商找自己的員工或一些關(guān)聯(lián)人士作為虛假的購房者，以一個比較低的價格買自己樓盤的房子，然后借用他們的身份證辦理按揭貸款。開發(fā)商每個月都給員工一些錢專門用于買房，并轉(zhuǎn)一筆錢給員工，作為房子的首付，這樣的轉(zhuǎn)賬就相當(dāng)于發(fā)工資。開發(fā)商就會偽造這些人的收入證明，聯(lián)系有關(guān)系的律師出具法律意見書，證明這些人有還款能力。等行情好的時候，開發(fā)商再把這些房子推向市場。
在這個過程中，開發(fā)商為了獲取大量貸款，在辦理按揭手續(xù)之前故意抬高房價，這樣雖然交了20%的首付款，但實際上獲得的80%的貸款就是整棟房子的全部價值。事成之后，開發(fā)商會給相關(guān)人員大概幾萬元的“好處費”。
NO.2 北京：熱銷樓盤假按揭套現(xiàn)
一邊號稱在“嘩嘩”地賣，一邊暗地里“呼呼”地退，這就是北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上數(shù)據(jù)的一個真實反映：部分在售熱銷項目的退房率高的有點不正常，沸城的退房率為30.85%，中堂的退房率為21.68%，美利山退房率為11.28%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，可能有部分開發(fā)商在資金“缺血”的時候，通過“自買”內(nèi)部換手做假按揭騙取貸款，在渡過危機之后便尋機退房，準備在樓市回暖之際大撈一筆。
據(jù)了解，一個項目正常的退房率應(yīng)該在1%以內(nèi)，即使出現(xiàn)了大幅度降價等“特殊情況”，也應(yīng)該是在5%以下，目前部分在售項目的退房率明顯已經(jīng)超出了這個預(yù)警線。
北京部分在銷樓盤的退房行為顯得十分“詭異”：幾十甚至上百名購房人仿佛商量好的齊刷刷扎堆退房，而且還出現(xiàn)了同一套房源被反復(fù)退掉的怪現(xiàn)象。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，中堂5號樓在今年1月14日當(dāng)天就有46套退房，占到其退房總量的75%，而尚城在今年3月25日一天則有181套房子被退掉。沸城有10套房源都曾被退了兩次，退房時間都是集中在今年3月和去年11月，現(xiàn)在都仍在銷售，以8-2號樓1單元2001號房源為例，該房源分別在今年3月16日及去年11月19日被退兩次。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，部分樓盤之所以這么折騰，主要就是因為開發(fā)商手上“差錢”。在去年樓市清淡的時候，一部分實力不足的開發(fā)商手中資金告急，在沒有找到其他的融資渠道情況下，開發(fā)商便想出“自買”這招，用內(nèi)部員工、親屬或者是找來的“托兒”假借購房人身份買房做“假按揭”，騙取銀行貸款，等到熬過危機時期，樓市春暖花開的時候，再把房子退掉，趁勢再賺一筆，最近樓市有轉(zhuǎn)暖跡象，開發(fā)商便按捺不住出手了。
樓盤出現(xiàn)高退房率這個問題實際早已存在，如韋伯國際發(fā)展中心，2005年12月14日開盤一期，退房次數(shù)高達677次;萬象新天家園2007年的一期，退房次數(shù)達到131次;順馳林溪2004年的一期，退房次數(shù)為97次。
NO.3 上海：銀監(jiān)局嚴查假按揭
4月初，上海銀監(jiān)局在剛剛下達的2009年轄內(nèi)銀行業(yè)機構(gòu)案件防控工作意見中，特別提出在金融危機尚未見底的現(xiàn)階段，要嚴查假按揭等各種形式的違規(guī)貸款案件。
數(shù)據(jù)顯示，2008年全年上海銀行業(yè)機構(gòu)案件累計涉案金額3408.43萬元，占同期銀行業(yè)金融機構(gòu)52297萬億資產(chǎn)總量的0.0065‰，案件風(fēng)險金額2579.76萬元，雖比上年有所增加，但案發(fā)情況總體處于受控狀態(tài)，案件防控能力處于行業(yè)領(lǐng)先水平。同時，在各銀行業(yè)金融機構(gòu)的不懈努力下，當(dāng)年成功堵截案件47起，堵截率85.45%，成功防范案件損失金額達4833.19萬元，避免損失金額超過了涉案金額。
不過，上海銀監(jiān)局有關(guān)負責(zé)人提醒，部分銀行業(yè)金融機構(gòu)對金融危機尚未見底，實體經(jīng)濟影響還在加深前提下的案件反彈形勢認識不足，在工作上存在案件排查留有死角和盲區(qū);應(yīng)對新案隱患及風(fēng)險的措施不夠有力。部分銀行業(yè)金融機構(gòu)內(nèi)控制度執(zhí)行力差的問題還沒有從根本上得到解決，基層機構(gòu)違規(guī)操作、放松標(biāo)準、小錯不斷的現(xiàn)象仍有發(fā)生。
NO.4 深圳：假按揭死灰復(fù)燃
宏觀經(jīng)濟還沒站穩(wěn)腳跟，怎么一夜之間，深圳房地產(chǎn)就回暖了呢?在牛刀的博客中，將近期樓市回暖貼上了假按揭的標(biāo)簽：古某某，預(yù)售房地產(chǎn)抵押登記，某某樓盤，共27套，2008.05.19辦理之中，45-200831095。肖某某，預(yù)售房地產(chǎn)抵押登記，某某樓盤，共27套，2008.05.19辦理之中，45-200831093。牛刀通過查詢深圳國土部門官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，不少熱銷樓盤的背后，都存在以一個人名字進行多次預(yù)售房地產(chǎn)抵押登記的現(xiàn)象，10套、14套、甚至27套。
雖然隨后深圳國土部門人士對此進行解釋：國土局產(chǎn)權(quán)登記部門受理產(chǎn)權(quán)登記，一般都是一批批收的客戶資料，比如一批送過來10份，國土部門會將這10份都寫在其中每個產(chǎn)權(quán)人名下，結(jié)果網(wǎng)上的“審批事項名稱”就會呈現(xiàn)“預(yù)售房地產(chǎn)抵押登記××共10套”的狀態(tài)。
日前，深圳羅湖一樓盤近400套單位突然被市國土局鎖定，無法銷售。也是因為開發(fā)商10年前另一樓盤存在假按揭等諸多問題。
NO.5 武漢：假按揭套取銀行貸款
近期江城樓市成交量明顯回升，正在業(yè)內(nèi)歡呼樓市回暖之際，卻傳出了不和諧的聲音。一知情人士稱，現(xiàn)階段武漢樓市成交量回升的背后，還有一個鮮為人知的原因：部分開發(fā)商使用假按揭伎倆，其目的是套取銀行貸款回籠資金。
這位知情人士透露，他從不止一個地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)人士那里了解到，假按揭的現(xiàn)象絕非個別案例，在武漢房地產(chǎn)市場一些前期賣得不好的樓盤都有出現(xiàn)，而且從03年開始就已非常普遍。比如，高27層的某廣場是青山建設(shè)二路最靚麗的一道風(fēng)景，但居住在里面的168戶居民卻無論如何都高興不起來，他們花巨資購買的新房，卻辦不了兩證。因為開發(fā)商利用他們的房產(chǎn)偽造了購房合同，從銀行獲得了3500萬元的貸款。
08年市場不好的時候會出現(xiàn)得多一些。06年、07年市場形勢好，開發(fā)商們都愿把房子賣掉，畢竟賣的總比貸的要多。
對于開發(fā)商來說，假按揭倒是一筆劃算的買賣。他還稱，這種被刻意營造出來的假象，不僅讓開發(fā)商提前回收成本，變現(xiàn)利潤，而且將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，自己占到完全主動。由于套取的資金越多，開發(fā)商就越傾向于提高價格，造成了樓市價格的虛假上漲。
某知名代理銷售機構(gòu)一位人士稱，所謂假按揭現(xiàn)象在幾年前樓市回調(diào)時比較常見，那時銀行對個人多套購房貸款在審核上尺度比較寬泛，開發(fā)企業(yè)對樓市后期依然看漲，于是有些不法房產(chǎn)商通過假按揭套現(xiàn)，同時也達到了捂盤的目的。
NO.6 南京：183套期房退房開發(fā)商或玩假按揭
4月18日，南京市房管部門公布了今年4月份最新一批期房退房名單。4月以來南京新增退房共計66套，加上前期搖號未售出的，退房總量達到183套，創(chuàng)下了今年的新高。其中新增退房中，江寧的住宅以及城中商鋪項目占了一大半。
南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的公示中顯示，新增的66套房源中，商業(yè)類的項目有17套，全部來自位于城中山西路地區(qū)的某商鋪，面積最小的為10平方米，最大的也不過26平方米，單價則從每平方米1.1萬元到3.8萬元不等。而在前期未售出的房源名單中，該項目竟然占了50多套�！澳壳吧虡I(yè)用房已經(jīng)成為期房退房名單上的�？土�。”一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。
除此之外，江寧板塊的新增退房達28套，幾乎全部都是住宅項目。比如青山灣花園、印湖山莊、翠屏國際城等樓盤都有退房，分布在江寧的各個片區(qū)，面積、價格等差異也比較大。
一位曾做過樓盤銷售的“操盤手”告訴記者，期房退房固然有買房人資金不足、貸不到款等客觀原因，但不容忽視的是，榜單上的房源也有可能是“假按揭”所致�！坝械拈_發(fā)商為了營造開盤熱銷的假象，會將房源以內(nèi)部人士的名義買下，當(dāng)看房者看中了已‘按揭’的房源后，開發(fā)商再通過期房退房程序，將這些房源退出來，通過搖號將房子賣給購房者�！痹撊耸糠Q，期房退房榜單上的房源在三個月內(nèi)無人問津的話，將退回到開發(fā)商手上，因此一些樓盤紛紛仿效這種做法。
南京市房管部門相關(guān)人士就此表示，如果發(fā)現(xiàn)有開發(fā)商“假按揭”的行為，肯定會嚴肅查處，必要時采取“封盤”等措施。該人士說，退房量的日益增加確實值得關(guān)注，“其實除了上述原因外，樓盤延期交付、質(zhì)量不過關(guān)等等也會造成買房人要求退房，如果雙方能達成一致，房源便會出現(xiàn)在退房榜單上了”。
NO.7 西安：退房率單日超10%
西安熱銷樓盤背后驚現(xiàn)高退房率，如同孔雀開屏正風(fēng)光之時露出了難看的屁股，再次給今年的樓市回暖打了一個折扣。
據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年初至5月，西安新房銷量為26793套，解除合同1786套，退房率超過7%�！拔逡弧边^后，退放率逐漸上升，交易數(shù)據(jù)顯示：5月5日、6日，單日退房率均超過10%，比如，5月5日，西安市新建商品房成交量為285套，解除合同40套，退房率達到14%。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜曾指出，如果是旺市期間，退房率應(yīng)該不超過1%，但通常情況下，5%以下的退房率也是正常的，由于受到金融海嘯的影響，退房率繼續(xù)增加不足為奇，然而，超過5%就需要預(yù)警了。
一位姓劉的開發(fā)商認為，最近每天的合同解除量都在40套左右，西安退房率的確有點高，這種情況應(yīng)該引起主管部門的高度注意。
一位分析師指出，“按照往常經(jīng)驗，退房率高一般是項目本身或者政策有問題，比如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題或者價格問題引發(fā)退房，但這屬于個別現(xiàn)象，不具有典型性;之前政府提高二套房首付和利率，也曾出現(xiàn)過集中退房現(xiàn)象。而去年的退房潮則主要是因為房價下跌導(dǎo)致高價進入的購房者退房�！边@種退房不可怕，最可怕的是有人用其套現(xiàn)，“不排除開發(fā)商的虛假成交現(xiàn)象�！�
NO.8 福州：假按揭再現(xiàn)樓市
4月，在福州某地產(chǎn)知名網(wǎng)站的“樓市銷售TOP10”中，記者發(fā)現(xiàn)二環(huán)路某名不見經(jīng)傳的樓盤，在3月底連續(xù)三天內(nèi)，位居三甲，共銷售95套，令人不解的是，售出均價每平方米高達萬元以上。在福州過萬元樓價就容易引發(fā)滯銷的敏感時期，這樣的業(yè)績與數(shù)據(jù)也引發(fā)了眾多業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。
無獨有偶，福州鼓樓區(qū)陳先生在金山某樓盤交了5萬元，定下C區(qū)一套房子，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房子已備案，成交均價8322元/平方米，高于賣給他的7700元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士分析，這也可能是開發(fā)商將房子拿去做假按揭，而今出手。
某公司董事認為，出現(xiàn)假按揭主要是個人房貸手續(xù)較開發(fā)貸手續(xù)簡單，而且，利率比開發(fā)貸款低(利率最少相差近20%)，而目前銀行開發(fā)貸有季度額度限制，因而開發(fā)商資金鏈緊張時，這種方式極為便捷，而且提高房價假按揭后，開發(fā)商可以從銀行融到更多資金;此外假按揭能制造賣得好的假數(shù)據(jù)，讓有從眾消費心態(tài)的真正購房者被騙入市。
如果說開發(fā)商有“賊心”，那么銀行監(jiān)管不力則讓賊心得逞。由于房貸成本低、收益穩(wěn)定、風(fēng)險相對較小，因而成了各大銀行爭奪的優(yōu)質(zhì)資源，因而，降低按揭貸款門檻，放松對借款人的信用等級評估、貸款調(diào)查，甚至未辦理抵押登記手續(xù)就發(fā)放按揭貸款等，客觀上縱容了假按揭的發(fā)生。
NO.9 鄭州：假按揭悄然抬頭
臭名昭著的樓市“假按揭”現(xiàn)象，去年在鄭州就有抬頭的跡象。一些業(yè)內(nèi)人士告訴記者，隨著年關(guān)的臨近，一些開發(fā)商迫于資金的壓力，自買自賣搞“假按揭”套取銀行貸款。在他們眼中，去年11月份鄭州樓市成交量的放大和部分樓盤“井噴”，與開發(fā)商“假按揭”套現(xiàn)不無關(guān)系。
盡管鄭州樓市去年11月份的成交數(shù)據(jù)尚未對外公布，但可以期待的是，該月商品住宅銷量明顯回升。據(jù)鄭州市房管局統(tǒng)計，11月份前20天，鄭州樓市共成交商品住宅3818套，接近9月、10月全月的成交量，平均每天成交近191套。與10月份平均每天成交近128套、9月份平均每天成交140套相比，11月鄭州樓市成交量明顯增加。而讓人不可思議的是，11月下旬，鄭州樓市居然多次出現(xiàn)日成交400多套的“井噴”行情，11月25日鄭州樓市成交商品住宅456套，11月26日鄭州樓市成交商品住宅424套。
樓市成交量“井噴”，是受到國家、省市房地產(chǎn)新政的刺激，還是開發(fā)商降價促銷的結(jié)果?面對記者的提問，一些業(yè)內(nèi)人士出人意料地給出了第三種答案：部分開發(fā)商利用“假按揭”套現(xiàn)。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，通過“假按揭”套取銀行貸款，這在業(yè)內(nèi)已經(jīng)不是什么秘密，而今年尤甚。另一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，據(jù)他了解的情況，“假按揭”帶來的成交量能夠占到樓市成交量的10%以上，比如，北區(qū)某樓盤，去年成交的200多套房中，一半以上是“假按揭”。
NO.10 重慶：銀行嚴防個人房屋假按揭
重慶一些銀行去年開始起，嚴防個人房屋假按揭，嚴格各種貸款手續(xù)，并采取相應(yīng)措施堵住假按揭通道。
在銀監(jiān)會發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知》以后，銀行業(yè)悄然掀起了一場打假運動。農(nóng)行重慶分行人士稱，有時銀行在發(fā)放貸款時認真履行了各種程序，卻沒料到是貸款者和開發(fā)商一起串通作假。時下防止房屋假按揭成了重點工作之一，除了嚴格各種貸款手續(xù)，還用兩種方式來堵假按揭通道。
首先，每一筆房屋按揭貸款業(yè)務(wù)，信貸員必須要與貸款申請者見面，而且必須面對面地簽署貸款合同。其次，只對銀行認定的優(yōu)質(zhì)樓盤發(fā)放按揭貸款，拒絕與完全靠回籠資金維持生存的開發(fā)商合作。
市內(nèi)某新型股份制商業(yè)銀行人士也稱，在前段時間沿海某城市房價大跌時，部分小開發(fā)商為了讓積壓的房子脫手，用員工身份證、農(nóng)民工身份證辦理了假按揭。該人士稱，為了防止重慶分行發(fā)生類似的情況，對于新收到的房屋按揭貸款申請，信貸工作人員要打電話到單位核審收入證明、要通過公安機關(guān)系統(tǒng)核實貸款者真實身份等;對于已經(jīng)辦理完結(jié)的按揭房貸，還要逐個檢查一遍相關(guān)材料。
某商業(yè)銀行人士透露，該行正斥巨資開發(fā)一套專門管控個人房貸風(fēng)險的系統(tǒng)。 |
