|
雖然房?jī)r(jià)比天高，但自2015年以來(lái)，房地產(chǎn)利好政策頻發(fā)，許多一直在猶豫要不要買房的小伙伴也終于下定了決心：就算還貸，也要買!
不過(guò)還貸是件有門道的事，可不僅僅是傻呵呵地勒緊褲腰帶就行了。只要你是要掌握了以下技巧，就可以放肆地讓銀行幫你還貸啦~
1.全款還是貸款，貸多少?
如果你有這個(gè)問(wèn)題，那么恭喜你，你已經(jīng)是小土豪中的一員了~其實(shí)，就算你資金富裕，能夠承擔(dān)起一次性付款，也不建議你付全款。畢竟降息后，貸款利率低了許多，而且公積金還款比例上調(diào)，這樣一來(lái)，你完全可以用銀行的錢，來(lái)養(yǎng)自己的房。結(jié)余下來(lái)的錢可以轉(zhuǎn)投其他投資品，在當(dāng)前市場(chǎng)這么火爆的情況下，選只好基耍一哈也是不錯(cuò)的哦~當(dāng)然，如果你是任性的鉆石級(jí)土豪，就想全款整套房玩玩，請(qǐng)自便。
規(guī)劃君建議
貸款買房時(shí)，建議按照最低要求付的首付款來(lái)貸，并且盡量用到公積金貸款。如果你房貸總額多，還可以使用公積金和商業(yè)貸款混合貸，能省一分是一分嘛。同時(shí)，不同銀行可能還會(huì)推出不同的商貸優(yōu)惠，小伙伴們記得貸款前要咨詢銀行哦~
2.貸款多久合適，要提前還款嗎?
舉個(gè)栗子
北京，首付30%
公積金和商業(yè)貸款混合貸款共計(jì)400萬(wàn)
其中公積金貸款120萬(wàn)，利息4%
商業(yè)貸款280萬(wàn)，利息5.9%
如果選擇等額本息的還款方式：
如果選擇等額本金的還款方式：
也就是說(shuō)，等額本息的總利息約為404.13萬(wàn)，而等額本金的總利息約為320.69萬(wàn)，看到這里，各位小伙伴是不是心在滴血?不算不知道，一算嚇一跳，原來(lái)銀行收了我們這么多利息……
規(guī)劃君建議
按最長(zhǎng)的時(shí)間貸款，如果可以就貸30年，然后拿著閑錢去投資年化高于5.9%的產(chǎn)品，就拿本息保障的“攢錢助手”打個(gè)比方，一年期產(chǎn)品的年化收益10%，和商貸年化5.9的利息相比，足足高出了4.1%。所以說(shuō)，就算有錢，也別著急還，趕緊拿著閑錢去投資吧。
3."等額本息"or"等額本金"?
單從表面數(shù)字來(lái)看，等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會(huì)高出很多(如上圖所示)。所以很多小伙伴覺(jué)得選擇等額本息的還款方式，就吃了大虧。但是，真的是這樣嗎?
其實(shí)，無(wú)論是等額本息還是等額本金，其利息的計(jì)算都是用：你借用銀行的本金余額，乘以對(duì)應(yīng)的月利率(約定的年化利率/12個(gè)月)，來(lái)算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說(shuō)，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)一樣，之所以最后的總利息不同，是因?yàn)槟忝吭陆栌玫谋窘鸩煌�。借的本金多，要還的利息就多;借的本金少，要還的利息就少。
舉個(gè)栗子
如果借款100萬(wàn)，20年還清，年利率5.9%，則月利率為0.4917%。
1.假設(shè)等額本金：
則月還款本金為：100萬(wàn)/240個(gè)月，即每月為4167元;
(1) 第一個(gè)月還款利息為：100萬(wàn)*0.4917%=4917元，則第一個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+4917=9084元。
(2) 第二個(gè)月剩余本金為100萬(wàn)-4167=995833元，則第二個(gè)月要還的利息為：995833*0.5125%=4896.51元，則第二個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+4896.51=9063.51元
以此類推……
在等額本金下，20年共還款約159.25萬(wàn)元，共支付利息59.25萬(wàn)元。
2.假設(shè)等額本息：
則每月還款額(含本、息)為7106.74元。
(1) 第一個(gè)月計(jì)算出的利息同樣為4916.67元，第一個(gè)月只歸還了本金7106.74-4916.67=2190.07元;
(2) 第二個(gè)月計(jì)息的基礎(chǔ)是上個(gè)月的本金余額，即100萬(wàn)-2190.07=997809.93元，則第二個(gè)月應(yīng)還的利息是4905.9元，即第二個(gè)月歸還的本金為2200.84元
以此類推……
在等額本息下，20年共還款約170.56萬(wàn)元，共支付利息70.56萬(wàn)元。
通過(guò)上面的計(jì)算,可以得知：無(wú)論是等額本息還是等額本金，其實(shí)都是公平的。不存在哪個(gè)更合算的問(wèn)題。之所以等額本息的最終利息高，是因?yàn)槟忝總�(gè)月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計(jì)要多賺你的利息。
規(guī)劃君建議
如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出;如果你前期花費(fèi)較多，資金緊張，則可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會(huì)小。等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。
另外，因?yàn)榈阮~本息前期還款中利息占大部分， 所以對(duì)于一開(kāi)始就有還貸打算的購(gòu)房者建議選擇等額本金的還款方式。
4.提前還款or不要著急?
雖說(shuō)前面我們已經(jīng)提到了不建議大家還款太快，但如果你是以下幾種人，還是可以考慮提前還款的：
a.超級(jí)保守黨
錢只存銀行，不愿也不想做任何投資，無(wú)法承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的超級(jí)保守黨們，有錢的話還是提前還了吧，生活不就圖個(gè)安穩(wěn)踏實(shí)嘛。
b.恐懼欠債黨
總覺(jué)得欠錢很有負(fù)擔(dān)，心里壓力超級(jí)大的恐懼欠債黨們，為了更好的睡眠質(zhì)量，有錢就趕緊地送銀行吧。
c.不差錢黨
如果你特別不差錢，或者選擇還了房子的錢，再拿著這套無(wú)貸款的房子去銀行做抵押貸款，再去下一盤更大的棋……那，求抱大腿~土豪，帶君君一塊玩耍可好?
如果你有以下情況，就不用著急還錢啦，可以慢慢還：
1.公積金黨
使用公積金貸款，剩下的商貸也能拿到7折或8折，這類小伙伴請(qǐng)趕緊偷著樂(lè)吧。因?yàn)楣e金貸款利率也就4%，傻瓜式的余額寶投資你就能讓你賺回利息錢了，這么低的成本，何必提前還款呢?
2.已還了一段時(shí)間房貸
如果你選擇等額本金的還款方式，且期限已經(jīng)超過(guò)三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來(lái)越少，就不用選擇提前還款了。因?yàn)楸窘鸲家呀?jīng)還了大半了，每個(gè)月還的利息部分已經(jīng)算比較少的了，實(shí)在沒(méi)有必要給自己造成太大生活壓力;
如果你選擇等額本息還款方式，期限已經(jīng)過(guò)了二分之一，當(dāng)然也可以提前還款，不過(guò)一定要看準(zhǔn)時(shí)間，選擇利息低的時(shí)點(diǎn)還款才能節(jié)省較多利息，否則，也沒(méi)什么必要提前還款。
說(shuō)了這么多，不知小伙伴們明白沒(méi)有~在現(xiàn)在的降息通道中，其實(shí)還貸的思路很簡(jiǎn)單，千萬(wàn)別怕欠銀行錢，只要找到年利率大于4 %或5.9%的投資產(chǎn)品，你不僅能讓銀行幫你買房住，還能額外賺上一大筆錢呢。
|