“死穴”之一：迷信廣告宣傳語

　　據(jù)騰訊網(wǎng)綜合整理 “超大贈送”“絕版戶型”“城南銷冠”……現(xiàn)如今，房地產(chǎn)商的宣傳口號讓消費者“霧里看花”，還有的樓盤“建筑面積101平方米，實得面積123平方米，實得價格不足5000元”，更讓消費者摸不著頭腦。

　　很多人獲取購買房屋信息的渠道來源于樓盤的各種廣告。殊不知房地產(chǎn)廣告是開發(fā)商雇傭?qū)懯峙谥频摹懊篮迷竿�，這個愿望能不能實現(xiàn)，最主要的是取決于開發(fā)商的實力和良心。

　　據(jù)《成都商報》報道，因為開發(fā)商宣稱的“贈送面積”大，成都市青白江區(qū)市民陳先生看上了青白江的樓盤“嘉和瑞景”，并決定購買該樓盤。根據(jù)開發(fā)商的宣傳，算上贈送面積，房子“實得價”僅3287元/平方米�？傻鹊疥愊壬灪贤瑫r，他卻發(fā)現(xiàn)是按照每平方米5628元的建筑面積計價。陳先生有點搞不懂，覺得自己上當(dāng)受騙了。

　　【贈送面積】

　　陽臺、露臺、飄窗等本就只算半面積或不算面積;開發(fā)商卻將這些部分拿來“送人情”，名曰“贈送面積”

　　據(jù)四川省經(jīng)檢總隊相關(guān)負責(zé)人解釋，這部分本來就是消費者應(yīng)該獲得的，而不是開發(fā)商贈送的。如果房地產(chǎn)開發(fā)商確實贈送了房屋的一部分產(chǎn)權(quán)面積，這部分沒有計價，才真正給消費者贈送了面積。

　　【虛構(gòu)空間】

　　開發(fā)商利用隔柵、結(jié)構(gòu)板等方式虛構(gòu)房屋使用空間，表述為“贈送面積”，達到吸引效果增加房屋銷售。

　　省工商局執(zhí)法人員提醒消費者，開發(fā)商所謂的“贈送面積”往往都是規(guī)定只能算半面積或者不算面積的;開發(fā)商將隔柵、結(jié)構(gòu)板作為贈送面積的，購房者應(yīng)該考慮到非法搭建帶來的后果。

　　【承諾回報】

　　開發(fā)商在廣告上使用“絕對化”以及宣傳投資回報的承諾性語言，例如“城南銷冠”“絕版戶型”“即買即收益”等

　　按國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布的暫行規(guī)定》，開發(fā)商在房屋銷售中，不得有融資或者變相融資，不得含有升值和增值的承諾。省工商局提醒市民，購買時要根據(jù)需求理智購買。

　　教你看穿房地產(chǎn)廣告語!

　　偏遠地段—遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生!

　　郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)—回歸自然，享受田園風(fēng)光!

　　緊鄰鬧市—坐擁城市繁華!

　　挨著臭水溝—水岸名邸，上風(fēng)上水!

　　挖個水池子—東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情!

　　地勢低洼—臺地疊景，冬暖夏涼!

　　外立面貼磚—托斯卡納風(fēng)格!

　　樓頂是圓的—巴洛克風(fēng)格!

　　戶型很爛—個性化設(shè)計，緊跟時尚潮流!

　　樓間距小—鄰里親近，和諧溫馨!

　　能看見一絲�！獰o敵海景!

　　邊上有家大商場—與LV為鄰!

　　沒有采暖—自由式供暖系統(tǒng)，節(jié)約采暖成本!

　　沒有公交—私屬領(lǐng)地，坐擁升值空間!

　　解穴辦法：要到現(xiàn)場去實地調(diào)查、走訪、分析，找可靠的專業(yè)人士請教，找老業(yè)主了解真實現(xiàn)狀。

　　“死穴”之二：買漲不買跌

　　在房地產(chǎn)市場上，買了房的人無不盼望大漲，沒買的無不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。

　　“曾經(jīng)有一套四環(huán)內(nèi)的房子擺在我的面前，但是我沒有珍惜，等到了房價上漲的時候才后悔莫及，塵世間最痛苦的事莫過于此。如果可以給我一個機會再來一次的話，我會立刻買下不止那一套房的很多套房……”在中國，關(guān)于房子以及地產(chǎn)商的冷笑話，你可以找到無數(shù)。

　　當(dāng)房價直上云霄之際，很多人亟不可待的涌進“樓市”，請注意“樓市”這個詞匯，這寓意著和股市一樣，房地產(chǎn)成為了中國人的投資市場。

　　2008年底，國內(nèi)房地產(chǎn)跌聲一片，部分有自主需求的人完全可以適當(dāng)考慮出手買房，但是很多人認為房價還會繼續(xù)跌，堅持再等。2009年初，房價上行繼而上漲20%，很多人又急了，害怕自己不買就沒有了，拿著錢往里砸，多花了幾十萬。

　　這是一種奇特的心理，買漲不買跌。這種買漲不買跌的心理也被開發(fā)商利用得淋漓盡致。在樓盤銷售現(xiàn)場，越是需要排隊購買的樓盤，反倒問津的人越多，殊不知很多排隊的都是開發(fā)商的托;銷售代表說是只剩這幾套了，二期三期肯定又要漲價了，于是很多人為搶得了這最后一套房而暗自僥幸。其實，這棟樓只開售了一個單元。

　　在房市，也許永遠沒有頂和底，也沒有哪個人會知道未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始，而跌就是漲的先兆。因此，跟風(fēng)買漲是危險的行為，尤其是當(dāng)你將購置房產(chǎn)作為一項投資的時候。

　　解穴辦法當(dāng)身邊的人都在入市買房的時候，自己最好不要去湊熱鬧。因為湊熱鬧是要付出代價的。在別人恐慌的時候，自己一定要貪婪，在跌的時候買，在漲的時候賣。只有這樣，才不會白白浪費自己的血汗錢。

　　“死穴”之三：觀光式看房

　　事實上，買房分為期房和現(xiàn)房，目前絕大多數(shù)成交的樓盤都是期房，很多人說還是買現(xiàn)房好，看著踏實。但是關(guān)于現(xiàn)房，你又了解多少呢?怎么評價現(xiàn)房的好壞?

　　第一招，不看白天看晚上。

　　入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。

　　這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。

　　第二招：晴天不看雨天看

　　再好的偽裝也敵不過下雨天，房屋漏水、滲水在幾個雨天后將一覽無余。

　　第三招：不看建材而看格局

　　不要被漂亮建材所迷惑，房屋機能是否有效發(fā)揮，有賴于格局是否設(shè)計周全。

　　第四招，不看墻面而看墻角

　　仔細觀察墻角是否平整、龜裂、有無滲水。

　　第五招，不看裝潢而看做工

　　每個接角、窗沿、墻角、天花板等做工是否細致，尤其需要仔細觀察，這些都是討價還價籌碼。

　　第六招：不看窗簾而看窗外

　　一定要拉開窗簾看一下通風(fēng)、采光、排氣管等是否好。

　　第七招：不看電梯而看樓梯

　　一旦發(fā)生災(zāi)難，樓梯是惟一逃生之路。

　　第八招：不看電器而看插座

　　設(shè)計精心的房屋，才能充分享受現(xiàn)代化家電便利性，小小的插座可不能忽略。

　　第九招，不看家具而看空屋

　　家具只是擺設(shè)，房屋才是主體，空屋最能體現(xiàn)真正面目。

　　第十招：不問屋主而問警衛(wèi)。

　　任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理員或警衛(wèi)卻更了解房屋、環(huán)境和鄰居情況。

　　死穴之四：攢足夠的錢買房

　　這絕對是一個錯誤理念。我們已經(jīng)不必再說美國老太太和中國老太太那個關(guān)于房子的老掉牙的故事了。攢錢是中國老百姓的優(yōu)良傳統(tǒng)，攢錢也是理財?shù)牡谝徊�，但是我們不是為了攢錢而攢錢。

　　沒錢不等于你不可以買房，否則等你攢到足夠的錢時你又追不到房價的高度了。很多人每日精打細算，要攢到足夠的錢才買房，有的甚至說付了全款心里就踏實了。

　　其實，購房貸款在一定程度上是有竅門的。盤算一下銀行貸款的利息，以及你常用的投資工具的收益率。

　　比如，你有100萬，只拿20萬做了首付，用80萬進行其他投資，這一年收益和支付利息是否有差值?只有算計過，你才能知道首付多少最合適，月供又是多長最適宜。并不總是付款越多借債越少越好，要知道，普通老百姓能夠“套”到國家貸款的唯一機會也許就是房貸了。如果是第一次購房，利息也會有很多優(yōu)惠，不用貸款就不太明智了。當(dāng)然，手中留有足夠可供投資的現(xiàn)金，而且你又會使用一些比銀行貸款利息高的投資工具，這是前提。

　　解穴辦法：因此，盡量用最少的錢去買房，即使你手頭有足夠的現(xiàn)金。要知道，這年頭借銀行的錢比花自己的錢還痛快的主兒大有人在，你完全沒必要替銀行著急。

　　死穴之五：炒房炒成房東

　　看到這個暗穴，你不要笑，租房租成房東并不鮮見，現(xiàn)如今炒房炒成房東也是常事。很多人看到房子瘋漲以后，覺得自己上班辛辛苦苦，還不如炒一套房一轉(zhuǎn)手賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊伍。殊不知炒房是一個很專業(yè)的活，一不小心就被套。

　　因為房子變現(xiàn)手續(xù)復(fù)雜、稅費繁多、周期長，碰上調(diào)整，或者你的眼光不準(zhǔn)，你就很難脫手，最后只能被動的“炒房炒成房東”。炒房不僅制約了現(xiàn)金流，耗費了時間，影響了工作，幾套房子就很可能使你心力交瘁得不償失。

　　解穴辦法：買房就是買房，千萬不要有短炒的心理。實在要把買房子看做投資，也要有一種長期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產(chǎn)投資，可以選擇參加房產(chǎn)理財俱樂部，讓專業(yè)人士幫你賺錢，回報也比較穩(wěn)定。如果自己要做，就一定要多方調(diào)查了解和研究，做足功課，對自己的資金要有一個至少2年以上的安排規(guī)劃，也就是說在2年之內(nèi)不會擔(dān)心斷供問題，還得時時關(guān)注政策風(fēng)向，畢竟房市調(diào)控是政府眼前的要務(wù)之一。

　　“死穴”之六：盲目入市

　　經(jīng)歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應(yīng)該不會忘記，如果政府不出手，就深圳的房價而言完全可以炒到3萬元/平方米。而2009年，當(dāng)國家的鼓勵政策一出臺，就應(yīng)該意識到房價要開始漲是必然的。政府對房價的調(diào)控是非常關(guān)鍵的，因此關(guān)注房市政策也是買房者的一項日常工作。

　　比如電視或者報紙的頭版新聞中往往會有表現(xiàn)，當(dāng)政策鼓勵而且政策很松的時候，往往是房價相對低的時候;政策控制并開始收嚴的時候，也正是房價忘乎所以的時候。因為這些國家政策會最直接的影響市場表現(xiàn)。

　　至于專家學(xué)者，最好不要迷信。有人說，每一個所謂的專家，其所有的言論背后一定有其根源。北大教授不就依照經(jīng)濟論打賭打輸了嗎?而一些房地產(chǎn)商贊助的研討會論壇，由房地產(chǎn)商支付報酬的專家學(xué)者嘉賓，他們的屁股能坐在買房者這邊嗎?千萬別迷信所謂的沒有任何實戰(zhàn)經(jīng)驗整天紙上談兵的專家學(xué)者，正所謂站著說話不腰疼。在某種程度上，如果一個可靠的經(jīng)驗豐富的一線房產(chǎn)中介人員對你說的話，可以認真考慮。

　　解穴辦法：每天一定要看《新聞聯(lián)播》，看報紙的頭版新聞;兼聽則明。

　　“死穴”之七：買房可以一次性到位

　　這是一個讓很多人犯理念錯誤的觀念。有的人甚至為了所謂的一次性到位花費了很大成本，到后來賣房時才發(fā)現(xiàn)自己是浪費的。

　　比如單身時買房本可以考慮位置好的小戶型，結(jié)果為了大面積買在了五環(huán)外;有人考慮買房孩子上學(xué)是否方便，其時他才剛剛結(jié)婚;有人左避高壓線右逃化糞池，結(jié)果小區(qū)邊被市政規(guī)劃出個垃圾焚燒場……

　　現(xiàn)代社會發(fā)展迅猛，各種新東西層出不窮，也許你今天的想法確實是這樣，但過幾年，你的家庭、工作需要、職業(yè)改變、經(jīng)濟收入等等也許會發(fā)生變化，到那時你的計劃和想法又會不一樣。

　　如果你的經(jīng)濟條件好了，你肯定會不滿足要改善居住條件;如果你經(jīng)濟不好，而你的房子升值了，為什么不可以賣掉換取現(xiàn)金來發(fā)展個人事業(yè)?

　　解穴辦法：一次到位只是你目前階段“歸宿式”的想法，發(fā)生變化的可能要比什么都沒變的可能大得多，因此不要早早就背著房子這個沉重的殼吧，看得輕松點，想想到目前為止，我們誰一直居住在同一所房屋中?關(guān)于買房我們也只能做5~8年的打算，至于5年后，那就看發(fā)生了什么變化吧。

　　“死穴”之八：只買便宜不買貴的

　　俗話說：人不識貨錢識貨。只圖價格便宜，是很難買到好東西的，雖然誰都知道便宜無好貨，卻總希望自己是那個撿缺的人。

　　有一朋友在房價高漲之際，更加熱切地想擁有一套自己的住房，終于在燕郊購得一套他心儀戶型的房屋。可是，世間就怕這個“可是”，燕郊離他上班地點太遠，他還是租住在走路就能到的單位附近，那么出租吧，可是上班族嫌燕郊的房子太遠，退休的干嘛住到燕郊呢?于是，至今空置，買房資金被套牢。

　　請記得，貴一定有貴的價值，對于房子，長遠的看來，便宜的會越來越便宜，貴的永遠更貴。這就需要用未來的眼光來看現(xiàn)在。

　　解穴辦法：不要買已經(jīng)透支未來很多年的房子，當(dāng)然有些低價的房子，如果你清楚它所處地段的規(guī)劃，也是一種投資。買房自住如果不作為投資項目，也會希望至少能夠保值。所以買房子，一定要買好的。無論是未來增值還是轉(zhuǎn)手都容易。如果手頭真的沒資金，不好的房子買了也是負債資產(chǎn)。如何把風(fēng)險最小化，把價值最大化，這是每一個買房者需要思考學(xué)習(xí)的。

　　“死穴”之九：租房不如買房

　　這個問題又是一個很多普通老百姓的觀念問題。一直以來也有很多人在爭執(zhí)不已，打了很多口水戰(zhàn)。在參照“死穴”八的情況下，如果你是買一個泡沫資產(chǎn)，買是一種很大的損失。我們來算一筆賬：現(xiàn)在的商品房的月供和資金基本上是差距很大的。根據(jù)我們的調(diào)查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500~3000元左右。而買房子首付加上裝修和家具電器用品，至少前期也要拿出一、二十萬元甚至幾十萬元，還要月供(一年也要好幾萬元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就幾萬元租金，您把這幾十萬元去做一些投資，賺回來的錢一定會比你支付的租金多。

　　解穴辦法：好好兒計算一下后，再選擇買或者租。

　　“死穴”之十：使用年限70年

　　如果看到這里，你對某套房子還是很心儀，那么恭喜你，你就要進入實戰(zhàn)階段了，需要提醒你注意的項目之多可能比你能想象到的還多，在此只能請你首先注意房屋的使用年限。

　　不就是70嘛，不錯，是70年，但是你的房屋還有70年可使用嗎?

　　中國目前的《物權(quán)法》規(guī)定土地使用權(quán)年限是70年，很多購房者以為這70年就是從自己簽合同的那一天開始算，甚至很多人以為這70年是從自己拿到房產(chǎn)證那天開始計算，其實這個70年是從開發(fā)商從政府手中簽下土地使用合同的時候開始算起。

　　因此，樂觀的設(shè)想，開發(fā)商一拿到土地后沒有任何空置，立即盤到資金開工建設(shè)，估計待得蓋成高樓賣到你手里也有兩三年時間，所以，房屋使用年限在65年至68年居多。特別要留意的是，你看中的房屋是蓋在哪塊土地上，這不是玩笑。

　　一個同事看中了某大型國企在四環(huán)邊開發(fā)的一套小復(fù)式，非常之喜歡，以迅雷不及掩耳之勢簽訂了買房合同，然后是辦理公積金貸款，可怕的“可是”再次出現(xiàn)，公積金貸款被拒絕。這時他才明白這幢樓房用地是商業(yè)用地，使用年限為40年，公積金是不給商業(yè)用地房屋貸款的，悲催的他從逍遙的單身生活一時淪陷為四處借款的窘迫境地。

　　所以，購房前請認真了解一下房屋所在土地的使用年限，請記得：工業(yè)用地一般是20年，商業(yè)用地是40年，綜合用地(商業(yè)、住宅、辦公)是50年，住宅用地是70年。

　　最后，請每一個沒買房的或者已買房的老百姓認真問自己：你現(xiàn)在就能看到自己未來幾十年都會在某一套房住一輩子嗎?

　　愿望是美好的，現(xiàn)實是殘酷的，消費者可得擦亮眼，別被花言巧語“忽悠”了，否則用盡半生積蓄，落得“一買房成終生痛”，多憋屈!